Tipos variables o tipos fijos

Tipos variables o tipos fijos

El siguiente texto versará sobre bancos e hipotecas, pero prometo no referirme ni a la polémica decisión del Tribunal Supremo ni a la reacción del gobierno.

Hace algo más de un mes, mi mujer y yo compramos un piso en el barrio de San Juan. Una vez tomada la decisión de qué piso comprar, dispusimos de unas semanas para contratar un préstamo hipotecario con el que financiar la compra de la vivienda. Para ello, seguimos el proceso habitual de pedir información, solicitar presupuestos y negociar las condiciones con distintas entidades financieras. Como parte de esta decisión tuvimos que elegir entre un tipo de interés fijo o variable. En el caso de optar por tipo fijo, éste se mantendría constante a lo largo de la duración del préstamo. Me llamó la atención que nos ofrecían tasas muy atractivas, en torno al 2% anual. El tipo variable se revisaría anualmente atendiendo al tipo de referencia del mercado interbancario europeo (Euribor). Las hipotecas a tipo variable exigen un margen sobre el Euribor de entre el 1% y el 1.5%. El dato del Euribor en el mes de octubre es todavía negativo, -0.15%, con lo que a día de hoy una hipoteca a tipo variable sale incluso mejor que a tipo fijo, con un interés inferior al 1.5%. No obstante, la revisión de octubre implicará un ligero aumento como consecuencia de la subida de 3 puntos básicos del Euribor, y la cuota mensual de una hipoteca media subirá unos 2 euros. Es una pequeña subida pero adelanta el cambio de tendencia. El Banco Central Europeo (BCE) ya ha lanzado señales de que la época de tipos de interés próximos a cero se termina a partir de 2019. La mayor parte de los analistas coinciden en augurar una primera subida del tipo de referencia del BCE para el próximo verano u otoño, que incidirá directamente sobre el Euribor. Por otro lado, las inyecciones de liquidez a través del programa de compra de activos que comenzó el BCE en 2015 finalizan en diciembre de este año. El objetivo de este programa ha sido rebajar la prima de riesgo en la deuda soberana de países con dificultades para alcanzar la estabilidad presupuestaria. Este balón de oxígeno desaparecerá en 2019. Tras cumplirse una década de políticas monetarias expansivas y tipos de interés muy bajos en la Eurozona (consecuencia de la crisis financiera de 2008), se aproxima el momento de iniciar el ciclo alcista. En otros países ya ha comenzado: EEUU tiene unos tipos de financiación interbancaria próximos al 3% y en el Reino Unido están en el entorno del 1%.

Por todo ello me gustaría advertir que la firma de una hipoteca a tipo variable podría tener dramáticas consecuencias ante la previsible subida de tipos de interés. Una hipoteca de 150.000 euros a 20 años con el tipo variable medio del 1.25% tiene un coste mensual hoy de unos 800 euros. Si se produce una subida de tipos en los próximos 2 años que eleve el tipo de interés al 3%, la cuota mensual alcanzaría los 1000 euros. Si el tipo revisado llega a ser del 5%, la cuota quedaría en 1200 euros. Y cabe recordar que la totalidad del aumento de la cuota se destinaría al pago de intereses. Los efectos de la subida de tipos serían todavía mayores con un valor del préstamo más elevado o con un mayor número de años establecidos para su amortización.

“…la firma de una hipoteca a tipo variable podría tener dramáticas consecuencias ante la previsible subida de tipos de interés.”

Después de argumentar todo lo anterior, el lector avezado ya se habrá dado cuenta que en nuestra hipoteca nos decantamos por un tipo de interés fijo. Es un coste de financiación algo superior al variable, pero todavía bajo y exento del riesgo de que pueda subir en el futuro. Y es que en tipo fijo de entre el 2% y el 2.5% habría resultado impensable hace unos años (entre 2006 y 2014 el tipo fijo medio fue superior al 5%). Las expectativas sobre los tipos de interés a largo plazo (y sobre la tasa de inflación) se han ido anclando cada vez en niveles más bajos y los tipos fijos se han acercado mucho a los tipos variables. En la actualidad casi la mitad de las hipotecas ya se firman a tipos fijos, cuando hace unos años suponían una parte residual del mercado.

Creo que el repunte del precio de la vivienda en los últimos años se debe a estas condiciones de financiación extraordinariamente favorables. No veo que la coyuntura económica pueda explicarlo (la recuperación económica se ha caracterizado por incrementos salariales muy reducidos y aumentos de las desigualdades de renta), tampoco observo una presión demográfica que justifique un aumento de la demanda (todo lo contrario) y por el lado de la oferta el stock de vivienda disponible sigue siendo excedentario con gran cantidad de viviendas vacías. Fueron las rebajas en las condiciones de financiación las que impulsaron la recuperación del mercado inmobiliario; primero bajaron los tipos de interés variables y luego les siguieron los tipos fijos. Subieron los pisos porque bajaron los costes de su financiación.

“…el repunte del precio de la vivienda en los últimos años se debe a estas condiciones de financiación extraordinariamente favorables.”

Así que ya lo saben si van a comprar vivienda: mejor tipos fijos que tipos variables.  Aunque, lamentablemente, no creo que estas ofertas duren mucho tiempo.

  1. Hola Miguel,
    Soy un alumno vuestro de Economía. Al leer el artículo, éste me ha recordado a algo que he leído esta semana. Versaba sobre algo confuso a mi parecer estudiantil, teniendo en cuenta que se trata de una variable únicamente estimable en vez de observable como otras que nos (me) son más familiares. Me imagino que ya intuirás por donde voy: el tipo de interés natural. Al leer un informe de Pablo Hernández de Cos, nuevo gobernante del Banco de España, tuve la sensación de que había una idea cada vez más compartida entre economistas. La posibilidad de que el tipo de interés natural se encuentre en niveles muy reducidos. Por ahí va mi pregunta, ¿que el tipo de interés natural se estime en niveles muy bajos afecta a lo expuesto en tu artículo de alguna forma en cuanto a la evolución futura de los tipos?
    Un placer leeros

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  2. Hola, Xabier, encantado de que como estudiante te animes a participar en el blog. El tipo de interés natural es un concepto teórico. Podría definirse como el tipo de interés de equilibrio que se alcanzaría si eliminásemos las rigideces de mercado. En muchos modelos macroeconómicos se incorporan fricciones a la hora de ajustar precios en el mercado de bienes y/o salarios en el mercado de trabajo (se les llama modelos NeoKeynesianos en honor al economista británico John M. Keynes). Estas rigideces permiten explicar desviaciones entre el tipo de interés observado y el natural (lo mismo que entre la producción observada y la natural o la tasa de desempleo observada y la natural).
    En una coyuntura económica con debilidad de demanda como la actual, el tipo de interés natural se sitúa por encima del efectivo, la producción natural por encima de la observada y la tasa de desempleo natural por debajo de la efectiva. Así que, atendiendo a estos modelos, deberíamos de esperar que a medio plazo el tipo de interés efectivo suba para alcanzar el tipo de interés natural (una vez que las fricciones de los mercados se corrijan y tanto la producción como la demanda de crédito aumenten). Supongo que a esto se referiría el texto de Pablo Hernández de Cós.

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