Sobre suelos, techos y otros lugares comunes

Sobre suelos, techos y otros lugares comunes

La sala de lo Civil del Tribunal Supremo en una sentencia del 9 de Mayo de 2013 (1916/2013) se pronunció sobre el carácter abusivo de determinadas cláusulas suelo por motivos de falta de transparencia. También condenó a las entidades financieras comercializadoras de las hipotecas con las cláusulas anuladas a devolver el exceso indebidamente cobrado con posterioridad a dicha fecha. Recientemente se ha producido una ratificación de este último extremo, lo que ha llevado, de nuevo, a la actualidad este tipo de cláusulas. Esta actualidad me permite la oportunidad de reflexionar sobre su sentido económico para que los lectores puedan plantear una

reflexión más argumentada sobre este controvertido tema.

La sala del tribunal formuló una serie de valoraciones en relación con la falta de transparencia de las cláusulas suelo sobre las que se sustanció su calificación de abusivas. Me interesa resaltar las tres primeras que se centran más directamente sobre el propio producto: 2.1.7 “Las cláusulas examinadas… de forma razonablemente previsible para el empresario y sorprendente para el consumidor las convierte en préstamos a interés mínimo fijo del que difícilmente se benefician de las bajadas del tipo de referencia”. 2.1.8 “…El tipo de referencia, que en la vida real del contrato con cláusula suelo previsiblemente carecerá de transcendencia, es susceptible de influir de forma relevante en el comportamiento económico del consumidor”. 2.1.9 “Máxime en aquellos supuestos en los que se desvía la atención del consumidor y se obstaculiza el análisis de impacto de la cláusula suelo mediante la oferta conjunta, a modo de contraprestación de las cláusulas suelo, de las cláusulas techo o tipo máximo de interés, que pueden servir de señuelo”.

Para facilitar los elementos básicos sobre los que plantear la reflexión anteriormente mencionada, vamos a suponer, por simplicidad, que los precios de todos los activos están en equilibrio y que los márgenes y costes de negociación en el mercado son nulos. Vamos a considerar inicialmente los dos escenarios extremos en una operación de préstamo: una a tipo de interés variable y otra a tipo de interés fijo. El tipo de interés fijo, en dicho equilibrio, será aquél que producirá que el valor actual de los pagos fijos sea equivalente a los pagos variables esperados, para los tipos de interés vigentes en el mercado. Es obvio señalar que en el préstamo a tipo de interés variable el prestatario se beneficiará de las potenciales bajadas de tipos de interés, pero también tendrá que soportar sus potenciales subidas. Es decir, estará afectado por el riesgo de tipo de interés. El tipo de interés fijo, por el contrario, no está sometido a dicho riesgo, lo que significa que te proteges de eventuales subidas pero renuncias a potenciales bajadas. Enfatizo esta cuestión porque parece ser olvidada en muchas ocasiones fruto del actual contexto de tipos extraordinariamente bajos.

Si contratamos inicialmente un préstamo a tipo de interés variable es posible protegerse de subidas de tipo de interés por encima de un determinado nivel mediante la compra de un CAP o techo (que está constituido por una cadena de call sobre tipos de interés o caplets). Ello permite tener el derecho a pagar el tipo de interés máximo prefijado (techo) en lugar del tipo superior vigente en el mercado. Es razonable suponer que el precio de este techo no será nulo y, por tanto, se añadirá al tipo de interés variable que debería pagarse caso de no existir dicho techo. También es razonable abaratar el coste de esta cobertura, haciéndola menor, cero o incluso negativa mediante la venta de un FLOOR o suelo (que está constituido por una cadena de put sobre tipos de interés o floorets,) de forma que se obtendrá lo que se denomina un pasillo o collar. Este, por construcción, puede ser o no simétrico, sin más justificación que las preferencias sobre el rango y naturaleza de la variación de tipos de interés que se permite al tipo de interés aplicable a lo largo de la vida del préstamo. Por último, también es justificable imponer únicamente un suelo, en cuyo caso se recibirá el precio de la venta de las floorets. Este caso supone renunciar a los potenciales beneficios derivados de bajadas de tipos de interés por debajo del suelo a cambio de la percepción cierta de su precio, a modo de un tipo de interés variable inferior al que debería pagarse caso de no existir dicho suelo.

En un contexto real, el tipo de interés variable del préstamo contiene un diferencial adicional al tipo de interés de referencia. La existencia de cláusulas techo irá asociado, ceteris paribus, a mayores diferenciales aplicados sobre el tipo de interés de referencia y la de cláusulas suelo a menores diferenciales. De esta forma, eligiendo los oportunos umbrales (precios de ejercicio de las opciones respectivas) que hagan que el precio de las caplets sea idéntico al de las floorets, la imposición del pasillo no tendría impacto alguno sobre el diferencial aplicado.

Comentadas estas cuestiones, vamos a revisar las tres primeras valoraciones relativas a la transparencia de estas cláusulas: ¿La incorporación de las cláusulas suelo “sorprendentemente” impide beneficiarse de las bajadas de tipos de interés? La lógica nos diría que no hay sorpresa alguna en que una cláusula suelo del 3% impida beneficiarse de bajadas de los tipos por debajo de dicho umbral. De hecho, es la parte a la que se ha renunciado a cambio de una teórica contraprestación en forma de un menor diferencial en su préstamo. ¿El tipo de interés de referencia carecerá de relevancia por la existencia de una cláusula suelo? Lógicamente esto sólo se producirá en el hipotético caso de que el tipo de interés del suelo sea lo suficientemente elevado para cubrir el rango más probable de variación de los tipos de interés durante la vida del préstamo. Sin embargo, aun asumiendo que ésta no es, en modo alguno, la situación generalizable, ¿no se convertirá esta situación, de facto, en algo parecido a un tipo de interés fijo? ¿es complejo entender el funcionamiento de un tipo de interés fijo? Por último ¿es razonable considerar a las cláusulas techo de “señuelos” para distraer la atención de la imposición de cláusulas suelo? Creo que lo expuesto anteriormente permite contestar a la pregunta de manera razonablemente objetiva.

En mi opinión, se hace aconsejable que las valoraciones, tanto jurídicas como, posteriormente, de los medios, permitan diferenciar adecuadamente los productos de sus circunstancias. En otro caso, la valoración conjunta de aspectos ligados con la deficiente caracterización en los contratos o, incluso, con la mala praxis en la comercialización, puede llevar a la indebida condena de los productos de gestión de riesgos atribuyéndoles falta de transparencia consustancial, cuando no de malicia intrínseca. No puede negarse que, en ocasiones, se trata de productos complejos sobre los que quizá habría que extremar la exigencia del volumen mínimo de información aportada a los contratantes. Pero si se subsanan adecuadamente estas cuestiones, son productos que tienen funciones de gestión de riesgos claramente deseables.

Obviamente, toda la argumentación se ha centrado en el producto en sí, sin entrar en las potenciales deficiencias en su comercialización o, incluso, en la mala praxis. En otro caso, ya no estaríamos hablando de la transparencia específica de estas cláusulas, en sí, sino de otro tipo de consideraciones que se salen del alcance de este relato y sobre las que, en general, hay pocas dudas sobre su legalidad y condena moral.

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